Odlučili ste kupiti kuću.
Imate osigurana sredstva.
Znate koju lokaciju želite. Poznate su vam željene karakteristike kuće.
I…krećete u potragu
Zovete Agencije i privatne oglašivače. Proširili ste vijest među prijateljima i poznanicima.
Konačno ste došli do nekoliko potencijalnih kuća koja se prodaju. Ne ulazimo u cijenu, lokaciju i karakteristike same kuće. Osvrnuti ćemo se na ono što danas kolokvijalno zovemo “papiri”.
Bitno je da su “čisti papiri”
Ljudi kada misle na “čiste papire”, obično misle na vlasništvo “1 kroz 1”, i to je to.
Što to uopće znači? I tko nam to može provjeriti? Koje zamke su prisutne u tom procesu?
Idemo redom
Vlasnička dokumentacija
Tko kaže da je kuću potrebno kupiti od jednog vlasnika? Vlasnika može biti i 3 i 5, ali je bitno da su svi suglasni sa prodajom i da su svi pravilno upisani na vlasnički list. Na vlasničkom listu ne smije biti tereta, naročito nekih ne rješivih. Ali ovo i onako većina ljudi zna i obično je ovo značilo “čisti papiri”
Međutim kod kupnje kuće, postoje još neke stvari
Građevna dokumentacija
Kuća mora biti izgrađena po Građevnoj dozvoli i pripadajućem Glavnom projektu. Nakon gradnje potrebno je ishođenje Uporabne dozvole. To je pravilo i ne postoje iznimke.
Ne može kuća biti veća samo za pola metra, ili imati samo dva prozora više ili umjesto tavana imati pokrovni stan ili umjesto ispod pola kuće, iskopan podrum ispod cijele kuće.
Često za uporabnu dozvolu, vlasnici kuće znaju reći da se tada nije tražila. To jednostavno nije istina. Građevna i uporabna dozvola, ili neki njen oblik, bila je potrebna oduvijek, odnosno barem posljednjih 150 godina.
Zamjena za Građevnu i uporabnu može biti samo Rješenje o izvedeno stanju.
Ukoliko nešto od ovoga ne postoji ili vlasnici nemaju ili ne mogu pronaći – potrebno je pregledati po arhivama nadležnih ureda.
U manjim mjestima i gradovima to je obično lakše, jer postoji jedno mjesto gdje se to treba tražiti.
Ali, Zagreb, on je svoja priča. U gomili administracije u Zagrebu često postoji 2-3 mjesta koja se preklapaju u nadležnosti i gdje je moguće da je dokumentacija pohranjena. Sve ovisi i lokaciji i vremenu izdavanja dozvola.
Može se desiti da je jedan ured izdao građevinsku dozvolu, drugi nadopunu i izmjenu građevinske dozvole, a treći uporabnu dozvolu
Recimo da vlasnik ima potpunu dokumentaciju i sada treba izvršiti provjeru.
Odlazite kod arhitekte i on mora izaći na lokaciju i prema Glavnom projektu izvršiti provjeru. Ukoliko utvrdi neka odstupanja, mora predložiti način rješavanja i usklađenja.
Usklađenje katastra i zemljišne knjige
U Hrvatskoj se vode dvije vrste dokumentacije vezane uz nekretnine. Da bi razlikovali ta dva pojam, jednostavno je reći. Zemljišne knjige vode vlasništvo i sve moguće terete i opterećenja, a katastar utvrđuje oblik, površinu i smještaj nekretnine na površini zemlje.
Kako u prošlom režimu nije postojao pojam privatnog vlasništva, vrlo često je upisano Društveno vlasništvo i zemljišna knjiga nije pratila izmjene na terenu. Također zbog prelazaka iz starog mjernog sustava u novi i tadašnjeg dosta nepreciznog mjerenja dolazilo je do različitih površina u katastru i zemljišnoj knjizi.
Upisi u oba registra moraju biti identični svojim opisom i površinom. Ako nisu, to treba uskladiti.
To radi geodeta, uz pomoć odvjetnika.
Stanje upisa u katastru
Moguće je da je zemljište usklađeno svojom površinom u katastru i zemljišnoj knjizi, međutim nije svojim opisom.
Odnosno u katastru piše kuća, pomoćna zgrada i dvorište, ali u zemljišnoj knjizi još uvijek piše oranica ili pašnjak. Ovdje je potreban novi upis zgrade.
Geodeti je za to nužan jedan dokument koji se zove uporabna dozvole
Mogućnost dogradnje i proširenja
Utvrdili ste da vam je kuća premala za sobu ili bi jednostavno željeli u budućnosti imati mogućnost za proširenje.
Prvo treba utvrditi da je kuća izgrađena prema Glavnom projektu.
Nakon toga treba utvrditi prostorno-planske uvijete za zonu gdje se kuća nalazi
Usporediti postojeću kuću sa postojećim prostorno-planskim uvjetima i utvrditi postoji li prostora i koliko za eventualno povećanje kuće.
Tek nakon toga slijede ideje (arhitekta) i provjera nosive konstrukcije (inženjer građevine), odnosno da li je dogradnju i proširenje moguće izvesti.
Stanje same kuće i potrebe popravaka
Ukoliko kupujete kuću stariju od 10 godina, obavezno je potrebno izvršiti još neke provjere
Kakvo je stanje same kuće? Krova i krovišta, temelja, podruma, stanje zidova i nosive konstrukcije, dimnjaka, pitanje vlage, vanjska stolarija, instalacije struje, vode, odvodnje i plina, sustav grijanja. Ukoliko se ne obave ove provjere, kasniji popravci mogu biti dosta skupi.
Najjednostavnije je da inženjer građevine napravi pregled i da procjenu eventualnih troškova uređenja i popravaka
Iz nabrojanoga vidljivo je da je potrebno uskladiti mnoštvo struka. I to zahtjeva dosta vremena i troškova. Svatko od navedenih struka naplatit će svoju uslugu. I sada zamislite da to radite za 2-3 kuće. Trošak može biti popriličan, a da ne govorimo o vremenu.
Načelno, to bi sve trebali imati spremno vlasnici, odnosno prodavatelji, odnosno Agenti za nekretnine
Međutim, uglavnom se svi zadrže na vlasničkom listu
Bez gornje dokumentacije kuća nije spremna za prodaju, a niti za kupnju