Zemljišta, gradilišta, tereni, placevi…
Različiti nazivi u raznim dijelovima lijepe naše, ali uvijek se sve svodi na isto – građevno zemljište za gradnju kuće, zgrade, hale…
Zemlja je oduvijek bila investicija naših predaka. Tko je imao zemlju, imao je investiciju i štednju. Širenjem naselja i gradova poljoprivredna zemljišta prelazila su u građevna i time višestruko povećavala svoju vrijednost.
Sjećam se vremena od prije samo 10-tak godina kada je današnje područje gdje je Arena i naselje Lanište bilo pod kukuruzom. Tamo su cijene u to doba rasle strelovitom brzinom.
Nego vratimo se temi iz naslova.
Naslijedili ste zemljište i prodali bi ga.
„Čuli ste“ da je susjed prodao za 200€/m2. Da, ali vaše je ljepše. Zelenije. Ima i voćke. Sunce cijeli dan.
Tako da vaše vrijedi bar 250, ako ne i 300€/m2
To je sistem kako se određuje cijena kod nas.
Međutim postoji nešto drugo što određuje cijenu zemljišta.
To je prostorni plan.
Ili jednostavnije rečeno, građevno zemljište vrijedi onoliko koliko se na njemu može graditi. Odnosno toliko vrijedi investitoru/kupcu. Prodavatelju je cijena i tako uvijek preniska.
U praksi to znači da dva zemljišta iste površine u različitim zonama mogu vrijediti različito. Ta razlika može biti dva, tri i više puta.
Postoji još nešto što određuje prostorni plan. To je minimalna građevna parcela.
Nedavno sam kontaktirao jednu Agenciju vezano uz zemljište površine 1800m2 u zapadnom dijelu podsljemenske zone. U tom dijelu prevladava pravilo da je 800m2 minimalna površina građevne parcele.
Reklamiraju ga kao zemljište za dvije zgrade od po 400m2.
Odlično, to je baš nešto što tražim. Nakon razgovora sa agentom, uvidio sam da baš i ne zna previše o zemljištu i prostornom planu. Dao mi je česticu i krenuo sam u istraživanje.
Ispalo je da zemljište gleda na dvije ulice i da je širine 15m.
Analitikom i pokušajem smještaja novih zgrada na česticu, ispalo je da je nemoguće smjestiti dvije zgrade. Površina čestice bi to dozvolila, ali ne dozvoljava nešto drugo. To je promet.
Odnosno, zbog konfiguracije terena i širine postojećih prometnica nije moguće smjestiti dvije zgrade. Time se znatno korigira i cijena konkretnog zemljišta.
Jednostavno ne može biti ista cijena zemljišta gdje se može napraviti 400m2 i 800m2.
Veća površina zemljišta može biti benefit u smislu više parkirnih mjesta, lakšeg pristupa, dvorišta i pratećih sadržaja. Ali to samo znači da će se neko zemljište lakše prodati jer ima te benefite nego neko koje je manje i nema te benfite. Veća površina zemljišta ne znači i veća prodajna cijena
Nije to isto kao i prodaja stana gdje je matematika jednostavna površina pomnožena sa cijenom po četvornom metru je ukupna cijena stana
Prosječni prodavatelj jednostavno ne zna to analizirati i postaviti pravu cijenu
Zbog toga se ista zemljišta vrte po godinu, dvije, tri na oglasnicima i ne prodaju. Prodaju se u trenutku kada vlasniku dosadi prodaja i toliko spusti cijenu da se izjednači sa očekivanjim kupaca.
Koliko prodavatelji realno gube vremena i novaca jer ne postave cijenu pravilno?
Kupci su uglavnom zbunjeni jer na istoj lokaciji cijena sličnog zemljišta se dosta razlikuje. Obično kada čitaju oglas nemaju prave podatke i istraživanje prostorno-planski uvjeta i vlasničkog stanja vrlo dugo traje. Kupci zemljišta obično nakon nekog vremena odustaju i okreću se drugom tipu nekretnina.
Zbog toga kod nas i vlada općenito mišljenje da su zemljišta nesređena i vrlo velike cijene.
Morali tako biti?
Izrada Analitike zemljišta je specifična djelatnost koja obuhvaća mnoge segmente i zahtjeva dosta prakse. Nije sve u šturim formulama i pravilima za matematički izračun smještaja neke zgrade na zemljište.
Potrebno je sagledati širu sliku.